共有不動産の管理～共有者全員の同意が必要なこと、過半数で決められること

共有物に変更を加える場合は、原則として、全員の同意が必要です（民法２５１条１項）。

ただし、その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）については、持ち分の過半数で決定することが出来ます（民法251条１項但書、２５２条１項）。

どんなものが軽微変更に当たるかというと、例えば、

共有土地の分筆等の登記については、持ち分の過半数で申請が可能です（法務省通達）。

もっとも、分筆後も共有であることに変わりありませんから、分筆した部分を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

砂利道のアスファルト舗装や、建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事は、基本的には、軽微変更として、持ち分の過半数で決められると考えられます。

共有不動産の賃貸借契約

次の（　）内の期間を超えない短期の賃借権等の設定は、持ち分の過半数で決めることができます（民法２５２条４項）。

（１）樹木の植栽又は伐採を目的とする山林の賃借権等　　（１０年）

（２）（１）に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等　　　（５年）

（３）建物の賃借権等　　　　　　　　　　　　　　　　　（３年）

（４）動産の賃借権等　　　　　　　　　　　　　　　　　（６か月）

この期間を超える賃借権等利用権の設定には、共有者全員の同意が必要です。

借地借家法の適用のある賃借権の設定は、約定された期間が上記期間内であったとしても、約定された期間内での終了が確保されないため、基本的に共有者全員の同意がなければ無効です。

共有不動産の賃貸借契約の解除

共有不動産の賃貸借契約の解除は、民法２５２条１項本文にいう「管理に関する事項」に該当し、持ち分の過半数で行わなければいけません（最高裁判所昭和３９年２月２５日判決）。

共有不動産を使用する者がいる場合のルール

　持ち分の過半数で、共有物の管理に関する事項を決定することが出来ます。

　共有者間の決定がないまま共有不動産を使用する共有者が居ても、共有者は、持ち分の過半数でそれ以外の共有者に使用させることを決定することが出来ます。

　遺産である建物に、相続開始前から、共有者の一人が被相続人の許諾を得て被相続人と同居していた場合、被相続人が亡くなったとたんに、遺産建物は法定相続人の遺産共有状態になってしまいます。この場合については、「遺産分割が終わるまで遺産建物に無償で暮らせる？」のコラムをご覧ください。

　共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者がいる場合には、その人に特別の影響を及ぼすような管理に関する事項を決定するには、その人の承諾を得なければいけません（民法２５２条３項）。例えば、A、B、Ｃが各３分の１の持分で建物を共有していて、過半数の決定に基づいてＡが当該建物を住居として使用しているときに、Ａが他に住居を探すのが容易ではなく、Ｂが他の建物を利用することも可能であるにもかかわらず、Ｂ及びＣの過半数で、当該建物をＡの住居ではなくＢの事務所として使用する旨を決定するようなときには、Ａの承諾が必要です。