遺産分割では遺産不動産をどう評価すればよいのか。

遺産不動産を、「今売ったら手に入れることのできる金額」で評価すると、不動産をとっても、現金をとっても、平等になります。

目指すべきは「今売ったら手に入れることのできる金額」ということになります。

しかし、遺産不動産を売らずに相続人がそのまま持ち続ける場合には、「今売ったら手に入れることのできる金額」を正確に知るすべはありません。

全員が評価額として同意した金額が、「遺産不動産の評価額」になります。

「どこまで時間とお金をかけて『時価』を追求するのか」「どういう金額を提案すれば同意を得やすいのか」など、信頼できる弁護士と相談しながら遺産分割の戦略を立てることが、結局は、時間と費用の節約につながります。

不動産の評価には、次の三つの基準額があります。

まず、固定資産評価額。

固定資産税や都市計画税を計算する際に基準となる評価額です。市役所などで固定資産評価額の証明書を出して貰えます。

次に、相続税評価額。

国税庁が土地の路線価を公表しています。税理士の先生は、相続税を申告する際に、路線価をもとに相続税評価額を算出します。

そして、「時価」。

実際にその不動産を売りに出してみて、買い手がついた価格が時価です。

国土交通省は毎年、土地の取引価格の指標となるように、公示地価を公表しています。

しかし、実際の土地の取引では、駅から何分近いか遠いかで、南向きか北向きかで、土地の形状で、大きさで、取引の坪単価は変わります。

たまたま、その土地を欲しい人と巡り合えば高く売れるし、急いで売らなければいけないときは安く売らなければいけません。

不動産の時価を突き詰めればきりがありません。

「今遺産不動産を売ったら手に入れることのできる金額」は、時価から算出するのが良いのでしょう。

しかし、上記の通り、時価は実際に売れてはじめてわかるものです。遺産不動産を売らずに代償金の計算の基礎とするには不明確です。

明確性では、固定資産評価額が一番です。

しかし、固定資産評価額は、公示地価の７割程度を基準に決められています。

人気のある土地になると、固定資産評価額の数倍で取引されることもあります。人気のある地域の土地を固定資産評価額で評価すると、不平等な感じがして合意ができにくくなります。

この点、相続税評価額の際に使う路線価は公示地価の８割程度を基準に決められています。

また、相続税評価額は土地の形状も考慮して算出されるので、その土地の個性も反映された金額となります。

客観性があり、固定資産評価額よりも取引価格に近いので、不動産を相続税評価額で評価して遺産分割をすることもよくあります。

しかし、相続税評価額は、あくまでも相続税申告のために計算された評価額です。

小規模宅地の特例など、相続税負担を軽くするための政策的配慮で、相続税評価額が極端に安くなっている場合があります。

この場合には、相続税評価額をそのまま遺産分割の基準としては利用するのは不適切ですので注意が必要です。

遺産不動産が収益不動産の場合、不動産を取得する側は、「建物が古いのに評価額が高すぎる」と考え、取得しない側は「賃料収入が入るのに、相続税評価額では安すぎる」と考え、相続税評価額では合意できない場合があります。

最後まで合意が出来ず、裁判官が審判を出すことになれば、費用が掛かりますが、不動産鑑定士の先生に不動産鑑定をしていただいて、裁判官はその鑑定評価額をもとに審判を書くことになります。

しかし、鑑定評価額も必ずしも一義的に明確なわけではなく、鑑定士の先生によって、高くなったり安くなったりする余地があります。

評価額について、徹底的に争う場合は、双方が自分の有利な鑑定書を裁判所に提出して争わなければいけなくなる場合もあります。

そこで、最初に書いたとおり、「どこまで時間と費用をかけて不動産の評価額について争うのか」を信頼できる弁護士と相談しながら、戦略的に進めることが大切になります。