遺産分割での不動産の評価方法って決まっているの？

遺産不動産を時価、つまり「今売ったら手に入れることのできる金額」で評価すると、不動産を相続しても、現金を相続しても、平等になります。遺産分割においては時価評価が原則です。

しかし、遺産不動産を売らずに相続人がそのまま持ち続ける場合には、時価を正確に知るすべはありません。

相続人それぞれが、不動産業者に「今、この不動産を売ったらいくらくらいで売れますか？」と聞いてきたりして、話し合って、全員が評価額として同意した金額が、「遺産不動産の評価額」になります。

不動産が高額な場合は、不動産鑑定士に費用を払って時価の鑑定評価額を出して貰うことも考えられますが、不動産鑑定士が作った鑑定書を見せても、他の相続人がその金額に納得しなければ、遺産分割協議はまとまりません。不動産鑑定士に鑑定書を作成して貰うにしても、そのタイミングを間違えば、無駄になってしまいます。

便宜的に、相続税評価額で評価することもありますが、その際には、小規模宅地の特例を適用した評価額を使わないように、注意が必要です。

不動産の遺産分割については、「どこまで時間とお金をかけて『時価』を追求するのか」「どういう金額を提案すれば同意を得やすいのか」など、信頼できる弁護士と相談しながら戦略を立てることが、結局は、時間と費用の節約と、納得できる結果につながります。

不動産の評価には、次の三つの基準額があります。

まず、固定資産評価額。

固定資産税や都市計画税を計算する際に基準となる評価額です。市役所などで固定資産評価額の証明書を出して貰えます。

次に、相続税評価額。

国税庁が土地の路線価を公表しています。税理士の先生は、相続税を申告する際に、路線価をもとに相続税評価額を算出します。

そして、「時価」。

実際にその不動産を売りに出してみて、買い手がついた価格が時価です。

国土交通省は毎年、土地の取引価格の指標となるように、公示地価を公表しています。

しかし、実際の土地の取引では、駅から何分近いか遠いかで、南向きか北向きかで、土地の形状で、大きさで、取引の坪単価は変わります。

たまたま、その土地を欲しい人と巡り合えば高く売れるし、急いで売らなければいけないときは安く売らなければいけません。

不動産の時価を突き詰めればきりがありません。

「今、遺産不動産を売ったら手に入れることのできる金額」は、つまり、時価で評価したいのですが、上記の通り、時価は実際に売れてはじめてわかるものです。遺産不動産を売らずに代償金の計算の基礎とする場合には、時価がいくらか一義的に明らかになりません。

わかりやすさでは、固定資産評価額が一番です。

しかし、固定資産評価額は、公示地価の７割程度を基準に決められていると言われています。

人気のある土地になると、固定資産評価額の数倍で取引されることもあります。人気のある地域の土地を固定資産評価額で評価すると、明らかに、不動産を取得しない人にとって損になるので、合意は難しいでしょう。

この点、相続税申告の際に使う路線価は公示地価の８割程度を基準に決められていると言われていますが、税理士の先生は、土地の形状など土地の個性も加味して相続税評価額を算出するので、より時価に近い金額となります。

客観性があり、固定資産評価額よりも取引価格に近いので、不動産を相続税評価額で評価する合意をして遺産分割をすることもよくあります。

しかし、相続税評価額は、あくまでも相続税申告のために計算された評価額です。

小規模宅地の特例など、相続税負担を軽くするための政策的配慮で、相続税評価額が極端に安くなっている場合があります。

この場合には、相続税評価額をそのまま遺産分割の基準としては利用するのは不適切ですので注意が必要です。

遺産不動産が収益不動産の場合、不動産を取得する側は、「建物が古いのに評価額が高すぎる」と考え、取得しない側は「賃料収入が入るのに、相続税評価額では安すぎる」と考え、相続税評価額では合意できない場合があります。

不動産鑑定士に鑑定評価額を出して貰えば解決するでしょうか？

鑑定評価額は必ずしも一義的に決まるわけではなく、鑑定士の先生によって、基礎とする資料が変わったり、重視する点が変わったりするので、鑑定士の先生によって、高くなったり安くなったりする余地があります。

双方が自分に有利な鑑定書を出して来る場合がありますが、評価額の合意は出来ません。

高い評価が見込まれる収益不動産など、不動産の評価に関する争いが激しい場合は、遺産分割調停・審判手続の期日を重ねても、不動産の評価に関する合意が出来ないことがあります。

そのような場合は、裁判官が審判を出すにあたり、裁判所の選任した中立な立場の不動産鑑定士に鑑定評価額を出して貰い、裁判官はその鑑定評価額をもとに審判を書くことがあります。もちろん、鑑定費用は当事者の負担です。

不動産鑑定は高度な技術を必要とする仕事ですので、費用も安くはありません。「どこまで時間と費用を掛けて、費用を掛けるにしてもどこで費用をかけて、不動産の評価額について争うのか」を信頼できる弁護士と相談しながら、戦略的に進めることが大切になります。

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