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弁護士 坂田 智子
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賃料増額・減額請求 法的手続の流れ

賃料増額・減額請求の法的手続の流れ

借主が「賃料30万円は安すぎる。20万円に下げて貰いたい。」と考えて、貸主に「来月から賃料を20万円にして下さい。」と伝えます。貸主が「わかりました。そうしましょう。」と言ってくれれば、来月から賃料は20万円です。合意の内容は、きちんと書面に残しておきましょう。

では、貸主が「それは困ります。30万円でも安すぎるくらいです。」と拒否したら、貸主はどういう方法をとることが出来るでしょうか。

借主だけでなく、貸主にとっても、「借主はこういうことをしてくる可能性があるのか」と知っていれば、対応に役立てることが出来ます。

賃料増減額請求権とは

借地借家法32条は、建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、借賃の増減請求が出来る、と規定しています。

その地域の景気が悪くなって周囲の賃料が下がっているのであれば、法的手続きにおいても、賃料の減額が認められる可能性があります。もっとも、新規に賃貸借契約を始める場合の新規賃料としては20万円が相当であったとしても、もともと30万円であった賃料を減額する場合にも一気に10万円減額すべき、ということにはなりません。継続賃料については、これまでの賃料からどの程度減額するのが相当か、が問題になります。

以下には、借主側から賃料減額を請求するケースを想定して説明していますが、貸主から賃料増額を請求するケースも全く同じ手続きになります。

賃料減額の交渉

まずは、借主から貸主に対して、「現在月額30万円の賃料を、来月から賃料を20円にして欲しい。」とお願いしてみます。

貸主が了解すれば、来月から賃料は20万円です。お互いに誤解が無いように、その時点で、きっちりと、合意内容を書面に残しておきましょう。

賃料の減額について貸主との間に合意が出来ない場合は、不動産所在地の簡易裁判所に民事調停を申立てることができますが、調停でも話合いがまとまらない場合は訴訟で争わなければ賃料の減額は確定しません。

訴訟で争ったら賃料減額が認められそうなケースか?認められるとしてもいくらくらいの減額が期待できそうか?など,ある程度客観的な見通しを立てて交渉を進めることが大切です。

借主から「20万円は無理だが25万円でどうですか。」と言われたら、調停、訴訟と進めていくよりも、25万円で合意しておいた方が、費用対効果が良い場合もあるからです。

簡易裁判所に賃料減額の調停を申し立てる。

客観的に見ても、周辺の賃料はかなり下がっているという状況にもかかわらず、貸主が賃料減額に全く応じてくれない場合は、簡易裁判所の調停手続を利用することが出来ます。

調停では、調停委員が間に入って、双方から話しを聞きながら合意の形成を模索してくれます。客観的に周辺の賃竜が下がっていることの証拠を提出することが出来れば有利に話し合いが進められます。

調停でも合意が出来ない場合は、訴訟で争わなければ賃料の減額は確定しません。

訴訟で争うには、適正賃料について不動産鑑定士による鑑定が必要になるなど、かなりの費用が必要になります。掛かります。費用対効果を考えながら,うまく調停を利用することが大切です。

 

賃料増額確認訴訟

調停でも合意が出来ない場合は、訴訟で争わなければ賃料の減額は確定しません。

訴訟では、合意がまとまらない場合でも、最後に裁判官が強制力を持つ判決を出すことができます。

ただ、賃料減額を正当とする判決を得るためには、借地借家法32条の要件を主張、立証しなければいけません。不動産鑑定士による鑑定はほぼ必須です。

増額を正当とする裁判が確定したら、貸主は、賃料減額を争っていた期間、遡って減額分に年1割の割合の利息を付けて返還しなければいけません。

賃料減額を請求された側の対応

「減額を請求する側が賃料減額を正当とする事情を立証するべきで、請求される側は何もしなくても訴訟で負けないんじゃないか?」というと、そういうものでもありません。

なんとなく景気が悪くなっている感じはするが、周辺の賃料は下がっていないじゃないか、とか、この物件はこういう特殊性があるから、もっと高い賃料でも需要があるんだ、など、賃料減額が必要ないことの証拠を積極的に提出していく必要があります。

貸主借主ともに、客観的なデータに基づいて見通しをたて、費用対効果も考えながら、上記の過程の中での対応を検討することが大切です。

 

貸主から賃料増額を請求する場合も、同じです。

ということは、一度賃料減額に合意してしまうと、上記の過程を経なければ、再び賃料を上げることは出来ない、ということです。慎重な対応が必要になります。

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