遺産の共有不動産の権利関係

遺産分割未了の不動産は、法定相続人全員による法定相続分ずつの共有になります。

遺産共有という状態です。

法定相続人の一人だけでも、被相続人名義の不動産について、相続登記をすることが出来ますが、法定相続人全員の法定相続分ずつの共有登記になります。

法定相続人の中の誰かの単独所有にするには、遺産分割をするしかありません。

法定相続人全員の実印印鑑証明のある遺産分割協議書を作成するか、それが難しそうな場合は、遺産分割について、弁護士にご相談ください。

遺産不動産が収益不動産の場合、その賃料は、共有者、すなわち、法定相続人全員が法定相続分ずつ取得する権利があります。

遺産分割をする際に、相続開始から遺産分割までの間の賃料について、清算することが多いです。

しかし、遺産分割未了の期間が長くなればなるほど、賃料収入の証明や、管理費用の問題もややこしくなり、遺産分割と一緒に解決できなくなることが多くなります。

５年分以上の清算が必要になると、賃料の清算は遺産分割のついでに片づけるには複雑になりすぎるので、不当利得返還請求訴訟という、ほかの相続人らから遺産不動産と賃料の管理をしていた相続人に対して、不当利得返還請求訴訟という別の訴訟をして解決しなければならなくなることもあります。５年分以上の清算が必要になると、消滅時効を主張されて、回収できなくなることもあります。

遺産に収益不動産があると、遺産分割がまとまりにくく、遺産分割未了のまま放置されることがありますが、遺産に収益不動産がある場合こそ、早めに弁護士にご相談なさって、とりあえず現在の状況と将来の見通しをご確認なさっておいてください。

遺産共有状態の間も、相続人の誰かが、賃料を回収し、遺産不動産を修繕し、固定資産税を支払う必要があります。

遺産分割未了の期間が長くなればなるほど、その清算がややこしくなります。

不動産業者に賃貸管理を任せると費用が掛かるからと、相続人が賃貸物件の掃除をしたり、入居者対応をしたり、消防署の講習に出かけたり、かなりの時間と労力をかけている場合もありますが、その労力を後から金銭的に評価するのは極めて難しいです。

清算の時に、「頑張って良い管理をしてきたからこの賃料が維持できている」「満室が維持できている」という評価を金額に反映して賃料が分配されることは、あまりありません。

遺産の共有不動産は、管理している側にとっても、管理していない側にとっても、放置している期間が長くなるほどに、処分方法について同意することが難しくなります。

遺産分割未了の遺産不動産は、上記の通り法定相続人全員の共有です。

共有不動産については、次の３つの行為に分けて、それぞれ共有者のうちのどの割合の同意が必要かが決まっています。

　変更行為→共有者の全員の同意が必要です。

　管理行為→共有者の過半数の同意が必要です。

　保存行為→共有者一人でもできます。

何が管理行為で、何が変更行為に当たるかが難しいのですが、

３年を超えない建物賃貸借契約の締結は、管理行為です。共有者の過半数の同意があればできます。

しかし、３年を超える建物賃貸借契約の締結は、変更行為です。一般的な建物賃貸借には借地借家法が適用されて３年を超える建物賃貸借契約になるので、変更行為として、共有者全員の同意がなければできません。

賃貸借契約を解除することは、管理行為です。共有者の過半数の同意がなければできません。

「子供の代に問題を残したくないから、自分が元気な間に何とかしておかないといけないと思って。」と重い腰を上げてご相談に来られる方が、多く居られます。

そうです。共有関係は、代替わりをすると、共有者数が鼠算式に増えていき、お互いの関係も薄くなっていくので、前述のような、賃料の分担、管理費用の分担、管理作業の分担について、話し合うことが、ますます難しくなって行く可能性があります。

代変わり前に、解消しておかなければいけない共有名義の不動産があれば、お気軽にご相談ください。初回無料法律相談で、個別具体的な事情を踏まえて、一緒に見通しを考えてみましょう。

代変わりによって、遺産共有になりそうな不動産をお持ちの方も、ぜひ、初回無料の法律相談をご利用ください。