地主様の法律相談②　～
増改築の承諾を求められたらどうする？

建物が火災等で滅失し、または、建物が古くなったなどの事情で、借地権者から、

「新しい建物を建てたい」と許可を求められたら、地主はどう対応すればよいでしょうか。

借地権は、建物の存続する限り法定更新されることになります。

新しい建物になると、契約がその分長く続くことになります。

契約が続く限り、途中で地主側から条件変更をするのはなかなか困難です。

これから先長くなる契約期間のことを考えて、この機会に、適正な承諾料、賃料の増額などの条件変更についても、併せて交渉しましょう。

地主が増改築を承諾しない場合、借地権者は、裁判所に増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることが出来ます。

裁判所は、借地権設定者の承諾に代わる許可を与える際に、当事者間の利益の公平を図る必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を明示、その他相当の処分をすることが出来ます。

裁判所は、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮して判断します。

裁判所の手続きを利用して、適正な承諾料や借地条件を整えておくのも良い方法です。

借地借家法施行（平成４年８月１日）前に設定された借地権については、

借地契約の更新後であっても、借地権者が建物を再築するのは自由です。

借地権設定者が遅滞なく異議を述べれば、借地期間の満了時に、借地権者が地主の承諾を得ずに建物を再築して、地主が遅滞なく異議を述べたことが、更新拒絶の正当事由の一つとして考慮されることになります。

借地権の残存期間を超えて存続する建物を再築されたのに、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の期間が延長される（２０年、堅固建物は３０年）ので、地主は注意が必要です。

借地借家法施行後に設定された借地権についても、当初の存続期間満了までは、同じです。

当初の存続期間が満了して更新されたあとであれば、借地権者が無断で再築すると、借地権設定者は借地契約の解約の申し入れが出来ます。

借地借家法施行後に設定された借地権が更新されるのは２０２２年８月１日以降になります。「建物再築許可」のページでご説明しています。

建物の通常の用法に従った維持保存に必要な程度の修繕は「増改築」には該当しない場合もありますが、「通常の用法に従った維持保存か」「改築か」が実質的に争われている裁判もあります。

「小規模な増築だと聞いていたのに大々的な工事をされた」という相談もありますが、無条件の承諾書を渡していたら、あとから法的に争うのは難しくなりますから、注意して下さい。

建物の通常の用法に従った維持保存に必要な程度の修繕は「増改築」には該当しない場合もありますが、「通常の用法に従った維持保存か」「改築か」が実質的に争われている裁判もあります。

「小規模な増築だと聞いていたのに大々的な工事をされた」という相談もあります。

口頭での承諾は紛争のもとです。

無条件の承諾書を渡していたら、あとから法的に争うのは難しくなります。