神戸の相続・不動産問題なら
坂田法律事務所
弁護士 坂田 智子
(兵庫県弁護士会所属)

〒650-0015 兵庫県神戸市中央区多聞通1丁目1番4号 のじぎくコーポ2階

受付時間:8:30~18:30(土日祝を除く)
JR神戸駅北口から徒歩3分。近くにパーキング多数あり。

相続相談 初回無料

相続、所有・共有不動産に関することはなんでもご相談ください。
風通しの良い応接室。オンライン相談も対応可。
お電話をお待ちしています。

まずはお電話下さい。

078-371-0637

地主様の法律相談② ~
増改築の承諾を求められたらどうする?

適正な承諾料 賃料の増額などの条件変更も一緒に。

建物が火災等で滅失し、または、建物が古くなったなどの事情で、借地権者から、

「新しい建物を建てたい」と許可を求められたら、地主はどう対応すればよいでしょうか。

借地権は、建物の存続する限り法定更新されることになります。

新しい建物になると、契約がその分長く続くことになります。

契約が続く限り、途中で地主側から条件変更をするのはなかなか困難です。

これから先長くなる契約期間のことを考えて、この機会に、適正な承諾料、賃料の増額などの条件変更についても、併せて交渉しましょう。

地主が承諾しないと、どうなる?

地主が増改築を承諾しない場合、借地権者は、裁判所に増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることが出来ます。

裁判所は、借地権設定者の承諾に代わる許可を与える際に、当事者間の利益の公平を図る必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を明示、その他相当の処分をすることが出来ます。

裁判所は、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮して判断します。

裁判所の手続きを利用して、適正な承諾料や借地条件を整えておくのも良い方法です。

承諾なく再築されたら、どうなる?

借地借家法施行(平成4年8月1日)前に設定された借地権については、

借地契約の更新後であっても、借地権者が建物を再築するのは自由です。

借地権設定者が遅滞なく異議を述べれば、借地期間の満了時に、借地権者が地主の承諾を得ずに建物を再築して、地主が遅滞なく異議を述べたことが、更新拒絶の正当事由の一つとして考慮されることになります。

借地権の残存期間を超えて存続する建物を再築されたのに、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の期間が延長される(20年、堅固建物は30年)ので、地主は注意が必要です。

 

借地借家法施行後に設定された借地権についても、当初の存続期間満了までは、同じです。

当初の存続期間が満了して更新されたあとであれば、借地権者が無断で再築すると、借地権設定者は借地契約の解約の申し入れが出来ます。

借地借家法施行後に設定された借地権が更新されるのは2022年8月1日以降になります。「建物再築許可」のページでご説明しています。

 

建物の通常の用法に従った維持保存に必要な程度の修繕は「増改築」には該当しない場合もありますが、「通常の用法に従った維持保存か」「改築か」が実質的に争われている裁判もあります。

「小規模な増築だと聞いていたのに大々的な工事をされた」という相談もありますが、無条件の承諾書を渡していたら、あとから法的に争うのは難しくなりますから、注意して下さい。

「承諾」は慎重に!

建物の通常の用法に従った維持保存に必要な程度の修繕は「増改築」には該当しない場合もありますが、「通常の用法に従った維持保存か」「改築か」が実質的に争われている裁判もあります。

「小規模な増築だと聞いていたのに大々的な工事をされた」という相談もあります。

口頭での承諾は紛争のもとです。

無条件の承諾書を渡していたら、あとから法的に争うのは難しくなります。

弊社サービスのご案内

地主様には、月額1万円(消費税別)からの顧問契約をお勧めしています。

借地契約は、建物が存続する限り、半永久的に残りうる長期的な法律関係です。

地主様は、折々に適切な対応をしなければ、その影響も半永久的に残ります。

また、長期的な関係の中で、たまにやってくるチャンスを逃すこともあります。

顧問弁護士に相談出来れば、長期的な関係を踏まえたアドバイスを、適時にうけることができます。

その他のメニュー

お気軽にお電話ください

お電話をお待ちしております。

078-371-0637

受付時間:8:30~18:30(土日祝を除く)

JR神戸駅近く。お車でのお越しも便利です。