地主様の法律相談①　更新拒絶の正当事由

建物所有を目的とする借地契約では、存続期間が満了しても、建物が存続する限り、借地人が更新を請求すると、同一条件で借地契約が更新されます（借地権の法定更新）。

借地権者が期間満了後に土地の使用を継続しているときも同じです。

土地所有者が借地契約を終了したい場合は、期間満了時に、遅滞なく異議を述べなければいけません。

しかも、その異議に正当事由があると認められる場合でなければ、借地契約を終了させることが出来ません。

このため、借地契約は何世代にもわたる契約になっていることがあります。

正当事由の判断要素は、

①土地所有者及び借地人が土地の使用を必要とする事情

　正当事由の主たる判断要素になります。

　借地上の建物賃借人の事情は特段の事情の無い限り借地人側の事情として斟酌されません。

②借地に関する従前の経過

　借地人に債務不履行があっても、信頼関係を破壊する程度に至っていない場合には契約解除は認められません。

　「小さな債務不履行がたくさんあって、こっちとしてはもう信頼関係は破たんしているんだけど！」という場合も、正当事由の一つの事情にしかならないと考えておいた方が良いです。

③土地の利用状況

④財産上の給付

　立退料の提供，代替土地・建物の提供があります。

　財産給付の提供なしに更新拒絶をするのは難しいようですが、立退料の金額は必ずしも借地権の評価額となるわけではなく、「正当事由」など他の事情との総合考慮で決まります。

期間満了時に、更新拒絶によって賃貸借契約の終了を目指す場合は、できる限りの準備を尽くしておく必要があります。