借地権付収益不動産の遺産分割、どうする？

借地権上の収益不動産（賃貸マンションなど）がこれからも賃料収入を生み出し続ける見通しであれば、法定相続人全員で法定相続分ずつ共有する形で遺産分割をする方法が良くとられているようです。

これなら評価額について合意をする必要もなく、遺産分割は簡単です。

ただ、法定相続人全員による法定相続分ずつの共有状態になるので、あとあと、誰かが代表して収益不動産の管理をしなければいけません。賃料の分配だけでなく、賃借人の退去時の修繕や賃料滞事案への対処など、不動産業者任せにできないこともあります。この作業が意外と大変であることを共有者全員が理解して、担当者を交代制にする、担当者に報酬を支払うなどの配慮も併せて決めておくと良いかもしれません。

将来的には、鼠算式に共有者の数が増えていかないように、という視点も必要です。

立地や収益不動産の状況によっては、その借地権付収益不動産を売却出来る場合があります。売却出来れば、評価額について揉めることなく遺産分割を出来ます。

しかし、出費が多くなるのがデメリットです。

まず、借地権の譲渡には、地主の承諾が必要です。

地主は譲渡を承諾する場合には、承諾料を要求するのが一般的です。

優良な購入希望者が見つかったのに地主が承諾してくれない場合には、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得るために、管轄の裁判所で借地非訟手続を取ることができます。

ただ、裁判所は、地主への金銭給付を条件に許可を出すことが一般的です。

不動産仲介手数料、譲渡所得税などが必要になるのは、他の不動産の売却と同じです。

立地が良く、地主自身が土地を利用したいと考えている場合は、地主と借地権売買の交渉が出来る場合があります。

しかし、多くの場合、地主はそれほど借地権の買取に積極的ではありません。

なぜなら、地主は、「これまで通り地代を支払い続けてくれればよい。地代を支払わなくなったら借地契約を解除できるので、土地は戻ってくる。」と考えているからです。

借地契約が終了したら、建物を収去して更地にして返還する義務があります。

一見プラスの遺産だと思った借地権が、実は莫大なマイナスの遺産であることが判明して、相続放棄を検討しなければいけなくなることもあるので、要注意です。

たまたま借地契約の満了が近い場合は、更新をせず借地契約が満了すれば、地主に対して、建物買取請求権を行使することが出来ます。

借地契約を終了させるので借地権の対価を受取れるわけではありませんし、建物は時価での買取になるので古い建物の場合はほとんど値段が付かない可能性があります。

建物を収去しなくてよくなることがメリットです。

他の不動産と同じように、借地権付収益不動産の評価について、相続人全員で合意をしたうえで、相続人の誰かがこの借地権付収益不動産を相続するとともに、代償金をほかの相続人に支払う、という遺産分割も、もちろん可能です。

ただ、最初に書いた通り、評価額で合意をすることがかなり難しくなりそうです。

費用は掛かりますが、相続人全員で、「不動産鑑定士に評価を依頼し、借地権付収益不動産を取得する者はその評価に従って代償金をほかの相続人に支払う」という合意をしてから、不動産鑑定をしてもらう、というのも一つの方法です。