坂田法律事務所

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不動産賃貸業者様の法律相談

民法改正で不動産賃貸借契約はどう変わる?

改正債権法が2020年4月1日から施行されます。

連帯保証が変わります。

不動産賃貸借契約では、賃借人のご家族などに連帯保証人についてもらうことが多いですね。

賃料が滞納されたら連帯保証人にも請求して、連帯保証人に支払って貰うこともあります。

改正法の施行後は、法人ではない個人が連帯保証人になる場合には、賃貸借契約書に、極度額つまり、連帯保証人の責任の限度額を明記しておかなければ、連帯保証人に請求できなくなります。もちろん、明記した場合にはその極度額までしか請求できません。

賃貸物件の一部が使用収益できなくなった場合は賃料が減額されます。

入居中に、借主の責任によらずに賃借物の一部が使えなくなったときには、使えなくなった割合に応じて賃料が減額されます。

改正前の法律でも、自然災害などで賃借物の一部が滅失したときには賃借人から賃料の減額を請求することが出来るという規程がありましたが、改正法では、一部が、滅失に限らず、使用収益出来なくなった場合には賃料が減額される、と規定されています。エレベーターが壊れたとき、備付けのエアコンが壊れたとき、実務にどのような影響が出てくるのか、今後の動向に注目です。

借主に「修理する権利」が認められます。

改正法では、①急迫の事情があるとき、②家主に通知したのに相当期間を経過しても修理をしないとき、に限ってですが、賃借人に修理する権利が認められます。

これまでも、夜間に水回りが壊れて借主が業者を呼んで修理をしたら高額な修理代金を請求された、などの事情で、家主と賃借人の間でトラブルになることがありました。

賃借人の修理権限の範囲については、契約時に確認しておきたいところです。

敷金について規定されます。

意外ですが、これまで民法では、敷金についての体系的な規程はなく、敷金に関する実務は判例法理に従って動いていました。改正法で判例法理が明文化されて、わかり易くなります。

賃貸人は、賃貸物の返還を受けたときは、「その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額」を返還しなければいけません。

経年変化を含む通常損耗の回復義務はないとした判例(最判平成17年12月16日)をうけて、賃借人の原状回復義務に「通常の使用および収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」ことも民法に明記されますが、任意規定なので、個別の契約で、賃借人に一定の負担をさせる特約をすることは出来ます。

例えば、契約時に、賃借人が退去時にクリーニング費用を負担する合意をしておけば、クリーニング費用は「賃借人の賃貸人に対する金銭債務」になり、敷金から差引くことが出来ます。

ただし、賃貸人に一方的に有利な約定を入れると消費者契約法との関係で無効となることもあるので注意が必要です。

 

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