坂田法律事務所

神戸駅前 
遺産相続・不動産トラブル相談室

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テナント賃料増額請求

テナントの賃料増額請求

「1階のレストラン、一番良い場所にあるのに、10年前から賃料が変わっていないから、最近入ったテナントに比べて随分賃料が安くなっちゃって・・・」という場合、

お気軽にお電話でご相談ください。

お持ちいただきたい資料をお知らせして、初回無料法律相談のご案内を致します。

タイミングが合えば、見通しや手順について、そのまま簡単な電話無料相談が出来るかもしれません。

ご希望の場合は、信頼できる不動産鑑定士と連携します。

初めてお会いする不動産鑑定士の先生と連携することも良くありますので、ご相談者様のご希望の不動産鑑定士の先生が居られる場合も、もちろん、大丈夫です。

個人で不動産を所有・賃貸されている皆様、小規模の不動産業者様にも、ご好評頂いています。

賃料増減額請求権とは

借地借家法32条は、建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、借賃の増減請求が出来る、と規定しています。

その地域の景気が良くなって周囲の賃料が上がっているのであれば、賃料増額請求権の行使が認められるかも知れません。

賃料増額交渉

まずは,テナントに賃料の増額をお願いしてみます。

テナントが了解してくれれば,合意内容を書面に残して完了です。

賃料の増額についてテナントが了解してくれない場合は,調停を申し立て,調停でも話し合いがまとまらない場合は,訴訟で争わなければ賃料の増額は確定しません。

訴訟で争ったら賃料増額が認められそうなケースか?認められるとしてもいくらくらいの増額が期待できそうか?など,ある程度客観的な見通しを立てて交渉を進めることが大切です。

賃料増額調停

ある程度賃料を増額できるだろうという客観的な見通しがあるにも関わらず,テナントがいっこうに話し合いに応じてくれない場合は,簡易裁判所の調停を利用することが出来ます。

調停を申し立てる際は,賃料増額の見通しを裏付ける客観的資料を提出します。

調停では,調停委員が間に入って,双方から話しを聞きながら合意の形成を模索してくれます。

調停でも合意が出来ない場合は,訴訟で争わなければ賃料の増額は確定しません。

訴訟で争ったら,適正賃料について不動産鑑定士による鑑定が必要になるなど,費用も掛かります。費用対効果を考えながら,うまく調停を利用することが大切です。

 

賃料増額確認訴訟

合意がまとまらない場合でも,訴訟では,最後に裁判官が強制力を持つ判決を出します。

賃料増額を正当とする判決を得るためには,借地借家法32条の要件を主張,立証しなければいけません。不動産鑑定士による鑑定はほぼ必須です。

増額を正当とする裁判が確定したら,賃料増額を争っていた期間遡って不足額に年1割の割合の利息を付けて請求することが出来ます。

賃料増額を請求された側の対応

増額を請求する側が賃料増額を正当とする事情を立証しなければいけないのなら,請求される側は何もしなくても,訴訟で負けないんじゃないか?というと,そういうものでもありません。

「東京オリンピックに向けて建築費が高騰している」,「近隣がちょうど良い商圏として再注目されてきて新規賃料はかなり高くなっている」など,自分では景気が良くなっていると感じていなくても経済事情の変化が存在することがあります。

増額を請求する側同様,ある程度客観的な見通しと,費用対効果も考えながら,上記の過程の中での対応を検討する必要があります。

賃料減額を請求する場合,賃料減額を請求された場合も,基本的には同じです。

料金表

料金表は目安です。具体的な事案によっては、下記と異なるお見積りをご提案させて頂くことがございますので、ご了承ください。

不動産鑑定士と連携する場合は、別途不動産鑑定費用がかかります。詳細は無料法律相談でご説明いたします。

基本料金表
示談交渉

着手金 10万円(消費税別)

報酬額 増額部分の5年分×10%(ただし、最低額10万円(消費税別))

賃料増額調停

着手金 10万円(消費税別)

報酬額 増額部分の5年分×10%(ただし、最低額20万円(消費税別))

賃料増額訴訟

着手金 20万円(消費税別)

報酬額 増額部分の5年分×10%(ただし、最低額30万円(消費税別)

  

顧問契約を頂いている事業者様には、交渉の進め方、費用対効果の良い対応方法について、顧問料の範囲内でアドバイスしています。事業者様は「事業者様向け法務サービス」もご検討ください。

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