坂田法律事務所

神戸駅前 
遺産相続・不動産トラブル相談室

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不動産の相続でよくある法律相談

「遺産は不動産と若干の預貯金」というのは、相続人の誰かが不公平感を持つことの多いケースです。

遺産分割に正解や不正解があるわけではありません。

しかし、基準となる法律や、実務の積み重ねはあります。

ご依頼者様に十分な情報をご提供しながら、一緒に最善の解決方法を探します。

例えば、法定相続人の一人が遺産土地に自分のローンの抵当権を設定しているケース。

その土地の共有持ち分を貰っても困りますね。では、どうすればいいのでしょう?

土地の利用権の設定の有無、土地の評価額、ローンの残高、不動産の売却可能性、様々な事情によりできることが異なります。

ご依頼頂いたら課題に一緒に取り組んで行きます。

「先生に頼めば取得額がいくら多くなるのですか?」ときかれることがよくあります。

残念ながらそれは最後まで分かりません。

だから、知識と経験はもちろんですが、弁護士が当該その事案にどれだけ丁寧に取り組むかが大切になります。

不動産の遺産分割に関する法律相談

遺産分割:主な遺産は古い賃貸マンション一棟です。現在は毎月50万円程度の賃料収入がありますが,建物は築40年,場所が良いので,売るなら土地だけのほうが高く売れるかもしれません。不動産業者からは「近いうちに1000万円くらいかけて修理する必要がある」と言われています。兄弟二人で遺産分割を考えているのですが,兄は「不動産を共有すると後々面倒なことになる。自分が全部取得するか,お前が全部取得するか,どちらかだ」と言っています。

場所の良い土地とのことですが,相続税の納税資金は大丈夫でしょうか。納税資金が工面できないために,すぐに不動産を売却せざるを得なくなるケースもあります。

お兄さんは,本当に,代償金なしで相談者に不動産を全部取得させてくれるのでしょうか。「ちょっと待って」と言われたら,この際,いろいろな選択肢を一緒に考えると良いですね。

いずれかが代償金を支払って不動産を取得するという方法のほか,一時的に不動産を共有し,時期を見計らって,協力して売却するという選択肢もあると思います。

不動産を共有すると後々面倒なことになると言われているのは・・・

まず,共有者で売りたいタイミングが違うと,共有持ち分だけでの処分が難しいという点があります。これについては,処分のタイミングをある程度話し合っておくとか,共有物分割請求訴訟を利用するなどである程度解決が期待できます。

相続の度にネズミ算式に所有者が増えていくと大変,というのもあります。そうなる前に売却することを予定して,一時的に共有するつもりなら,この点は問題になりませんね。

あとは共同管理の問題です。相談者のケースでも,これから百万円単位で修理費用が掛かるそうですが,共有にすると修理のたびに話し合って決めなければいけません。

売却のタイミングや管理の方法について話し合いが出来そうであれば,一旦共有して納得出来るタイミングを見計らって共同して売却をするというのも,ひとつの選択肢になり得ます。

なお,相続税申告書の提出期限の翌日以降3年を経過する日までの間に遺産不動産を売却したら,不動産に課税された相続税相当額が取得費として控除されるので,その分,譲渡所得税は有利です。

「弁護士に遺産分割について相談すると,いよいよ本格的な争族の始まりだ!」と考えている方がまだまだ居られるように感じるのですが,いろいろな選択肢についてのアドバイスや,冷静話し合うためのアドバイスを継続的に受けながら,ご自分でお兄さんと話し合い納得したい,という方にご利用頂けるサービスもあります。一度ご相談下さい。

遺産分割:遺産は実家の土地建物と2000万円ほどの預金です。兄が「実家は自分が相続すると税金が安くなる。預金は納税資金だけくれれば、あとはお前が相続すればいい。」と言っています。でも,実家の土地は固定資産評価額でも3000万円,良い場所にあるので売るともっと高くなるはずです。兄は実家を今すぐ売る予定はないようですが、不公平では?と思う私は厚かましいのでしょうか。

しぶしぶでも,あなたが一度判子をついてしまうと,後からお兄様に遺産分割のやり直しを請求することは出来なくなります。

例えば,お兄様がご実家の土地に立派なご自宅を建てたり、賃貸住宅にして収益を上げたり、売却をして利益を上げたりして、将来お兄様のお子様とあなたのお子様の承継するものが大きく変わり,あなたが「そもそもあのときに・・・」と不満を感じる可能性があるなら,今,将来のことも考えて、納得できる遺産分割をしておく必要があります。

確かに、相続税には小規模宅地の特例があり、お兄様がご実家で同居をしていた場合等は、お兄様がご実家を相続すると大幅に相続税が安くなります。しかし、あなたが相続する財産がかえって少なくなるようでは、あなたにとって意味がありません。

両親は小さな不動産を3つ持っていて、兄弟妹で一つずつ分けようと話し合っています。ただ、両親が住んでいた古い自宅の土地は狭く、賃料収入目当てで持っていたマンションも築30年で、自宅の二倍くらいの広さのある賃貸駐車場の土地を、みんな本当は欲しいのです。

不動産の数がちょうど相続人の数と同じなら一つずつ分けるのが一番すっきりするように思えますが、不動産の資産価値にかなりの差がありそうなのに、そこをあいまいにしたままだと、将来、悶々とした気持ちを抱えることになるおそれがあります。

遺産分割の時点で、相続人全員が、各不動産の評価についてある程度共通認識を持ったうえで、代償金で調整するとか、駐車場の土地はとりあえず共有にするとか、単純に一つずつ分けるよりも、もう少しすっきりする方法があるかもしれません。

古いマンションの資産価値の評価は難しいです。いつまで賃料収入があるのか、賃料が途絶えると管理費・修繕積立金といった費用を負担するだけになります。この機会に売却するのも一つの選択肢になります。

所有権確認請求訴訟

20年以上前に、父から自宅敷地の贈与を受け,登記名義を換えないまま,その上に私が家を建てて両親と一緒に暮らしていました。父が亡くなり,妹から遺産分割として土地の法定相続分相当の代償金を請求されて困っています。

土地が遺産ではなく,あなたの固有財産であることを妹さんに説明しても納得して貰えない場合,所有権確認訴訟をして争う,という方法があります。

登記名義がお父様のままでも,お父様があなたに土地を贈与したという客観的な証拠が残っていれば,生前贈与が認められる場合があります。

また,あなたが自分の土地だと信じて20年以上土地を占有し続けてきたと認められるだけの客観的事情が揃っていれば,土地の時効取得を認められる場合もあります(東京地方裁判所平成16年1月15日判決参照)。

「お父さんは土地をくれた。自分はずっとそう信じて土地を占有してきた」とあなたが言っているだけではダメです。客観的にそう見えるだけの事実や客観証拠が残っているかどうか,が訴訟では重要になります。

仮に生前贈与が認められた場合でも,妹さんはあなたに「遺留分」を請求することが出来ます。

 

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