坂田法律事務所

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収益不動産の法律①

民法改正で収益不動産の売買はどう変わる?

平成29年6月2日に改正民法が公布されました。3年後には施行されます。

収益不動産の売買の場面では、次のような改正があります。

賃貸人の地位を留保しつつ、所有権だけを移転することが容易になります。

事業の資金繰りなどのために売却した不動産を賃借してそのまま賃貸し続けるリースバックや、高齢のお母様の収益不動産を息子さんが家族信託で管理するなど、所有権移転後も賃貸人の地位は旧所有者のままにしておくニーズは増えていきそうです。

このような場合、新旧所有者間で合意だけでは賃貸人たる地位を旧所有者に留保することは出来ないとする判例(最判平成11年3月25日)を踏まえて、賃借人の承諾を得るのが一般的です。

改正民法では、不動産賃貸借契約における賃貸人たる地位を譲渡する場合については特則が設けられます。

旧所有者と新所有者との間で①賃貸人たる地位を旧所有者に留保することと、②その不動産を新所有者が旧所有者に賃貸することを合意するだけで、賃貸人の地位を旧所有者に留保することが出来ることが明記され、賃借人の承諾が不要になります。

賃借人は転借人と同様の地位に立たされることになるので、賃借人の保護が必要です。そこで、新所有者(またはその承継人)と旧所有者との間の賃貸借契約が終了したときには、所有者と賃借人との直接の賃貸借関係になることも規定されます。

不動産が譲渡されたとき、新所有者は賃貸人の地位も当然承継します。

賃貸マンションを売買したら、賃貸借契約の引継ぎの合意をしなくても、賃借人の同意を得なくても、新所有者が当然に賃貸人の地位を引き継ぎます。

すでに判例法理で同様に解釈されていることが、改正民法の条文として明文化されます。

もっとも、賃貸人の変更に伴い賃料の振込先も変わるはずです。賃貸借関係をスムーズに引継ぐためには、新旧賃貸人が連名で賃借人に、所有者と賃貸人の変更を通知するべきであることに変わりはありませんね。

新賃貸人に移転する敷金返還債務の詳細については個別の合意に委ねられます。

判例(最判昭和44年7月17日)は、敷金は旧賃貸人の下で生じた未払賃料等の債務に充当され、残額についての敷金返還債務のみ新賃貸人に移転する、としていますが、実際の取引では、そのような充当をせずに敷金返還債務の全額を新賃貸人に移転させていることも多いです。

そこで、改正民法では、敷金返還債務が新賃貸人に当然に移転する点のみを明文化し、移転する債務の内容については、解釈・運用・当事者間の合意に委ねられます。

費用償還の債務は新賃貸人に当然に移転します。

賃借物の修理費用等、必要費・有益費の償還の債務は、新賃貸人に当然に移転します。

判例法理がそのまま明文化されることになります。

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