不動産業事業者様の法律相談

賃貸マンションを売買したら、賃貸借契約の引継ぎの合意をしなくても、賃借人の同意を得なくても、新所有者が当然に賃貸人の地位を引き継ぎます。すでに判例法理で同様に解釈されていることが、改正民法の条文として明文化されます。

もっとも、賃貸人の変更に伴い賃料の振込先も変わるはずです。実際の実務としては、賃貸借関係をスムーズに引継ぐために、新旧賃貸人が連名で賃借人に、所有者と賃貸人の変更を通知するべきであることに変わりはありませんね。

判例（最判昭和４４年７月１７日）は、敷金は旧賃貸人の下で生じた未払賃料等の債務に充当され、残額についての敷金返還債務のみ新賃貸人に移転する、としていますが、実際の取引では、そのような充当をせずに敷金返還債務の全額を新賃貸人に移転させていることも多いです。

そこで、改正民法では、敷金返還債務が新賃貸人に当然に移転する点のみを明文化し、移転する債務の内容については、解釈・運用・当事者間の合意に委ねられます。

賃借物の修理費用等、必要費・有益費の償還の債務は、新賃貸人に当然に移転します。

判例法理がそのまま明文化されることになります。