坂田法律事務所

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不動産賃貸の法律①

民法改正で不動産賃貸借契約はどう変わる?

平成29年6月2日に改正民法が公布されました。3年後には施行されます。

施行後に締結する不動産賃貸借契約に影響のある部分をご紹介します。

連帯保証が変わります。

不動産賃貸借契約では、賃借人のご家族などに連帯保証人についてもらうことが多いですね。

賃料が滞納されたら連帯保証人にも請求して、連帯保証人に支払って貰うこともあります。

でも、法人ではなく個人が連帯保証人になる場合には、賃貸借契約書に、極度額つまり、連帯保証人の責任の限度額を明記しておかなければ、連帯保証人に請求できなくなります。もちろん、明記した場合にはその極度額までしか請求できません。

一部が使えなくなった時は賃料が減額されます。

入居中に、借主の責任によらずに賃借物の一部が使えなくなったときには、使えなくなった割合に応じて賃料が減額されます。

トイレが故障したときは賃料減額になる?エレベーターが壊れたときは?備付けのエアコンは?具体的にどのような事由で賃料減額になるのか。減額になるとしていくら?

今後の動向に注目です。

借主に「修理する権利」が認められます。

これまでも、家主様から「夜間に水廻りが壊れたから業者を呼んで修理をした、といって、借主からかなり高額の修理代金を請求されている。払わないといけませんか?」というご相談がありました。

改正民法では、①急迫の事情があるとき、②家主に通知したのに相当期間を経過しても修理をしないときに限ってですが、賃借人に修理する権利が認められます。

契約時に確認しておきたいところです。

敷金について規定されます。

意外ですが、敷金について、現行民法では体系的な規定はなく、判例法理に従って実務が動いていました。改正法で判例法理が明文化されますから、わかり易くなります。

賃貸人は、賃貸物の返還を受けたときは、「その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還」しなければいけません。

経年変化を含む通常損耗の回復義務はないとした判例(最判平成17年12月16日)をうけて、賃借人の原状回復義務に「通常の使用および収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と明記されます。

もっとも、個別の契約で、賃借人に一定の負担をさせる特約をすることは出来ます。

例えば、契約時に賃借人が退去時にクリーニング費用を負担する合意をしておけば、クリーニング費用は「賃借人の賃貸人に対する金銭債務」になり、敷金から差引くことが出来ます。

つまり、個々の契約でどのように取決めるかが重要になってきます。

賃貸人に一方的に有利な約定を入れると消費者契約法との関係で無効となることもあるので注意が必要です。

 

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