坂田法律事務所

神戸駅前 
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借地の法律相談

借地権の法律相談

建物再築の承諾

借地上の建物が火事で焼失した,古くなって取り壊す,などの事情で,借地権者から借地権の残存期間を超えて存続する建物を建てたいと持ち掛けられた場合,土地所有者がこれを承諾すると,そこから少なくとも20年間は借地権が存続することになります。

承諾する場合でも,その条件として,承諾料や地代の改定を検討してみましょう。

承諾料の折り合いがつかないなど,土地所有者が承諾しない場合には,借地権者は裁判所に,借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることが出来ます。平成4年の借地借家法施行後に設定された借地権かそれ以前の借地法の時代に設定された借地権かで,手続が若干異なります。

裁判所は,承諾に代わる許可を与える際に,当事者間の利益の公平を図るために必要があるときは,借地期間を定めることや財産上の給付を命じることが出来ます。

定期借地権,事業用定期借地権,一時使用目的の借地権など契約の更新の無い借地権については,再築の承諾に代わる許可を裁判所に求めることは出来ません。

平成4年より前の借地権については,借地人が土地所有者の承諾を得ずに建物を再築し,土地所有者が遅滞なく異議を述べなかった場合には,その建物の種類に応じて,建物滅失の日から20年または30年間借地権が存続することになるので,土地所有は注意が必要です。

建物増改築の承諾

借地契約では,借地権設定者の書面による承諾を得なければ建物の増改築をしてはいけない,という増改築禁止特約を入れていることがよくあります。

「増築」とは既存の建物を建て増す行為を,「改築」とは従前の建築物を取り壊して同じ場所に建物を建て直すあるいは建物として同一性が失われる程度に工作を加える行為をいいます。

土地所有者が増改築を承諾しない場合,借地権者(建物の所有者)は,裁判所に増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることが出来ます。

裁判所は,借地権設定者の承諾に代わる許可を与える際に,当事者間の利益の公平を図る必要があるときは,他の借地条件を変更し,財産上の給付を命じ,その他相当の処分をすることが出来ます。

裁判所は,借地権の残存期間,土地の状況,借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮して判断します。

先ほどの再築許可の申立と増改築許可の申立の違いは,改築後の建物が残存期間を超えて存続するかどうかです。

建物の通常の用法に従った維持保存に必要な程度の修繕は「増改築」には該当しない場合もありますが,通常の用法に従った維持保存か,「改築」かが実質的に争われている裁判もありますので,勝手な判断は出来ません。

借地契約の更新拒絶の正当事由

建物所有を目的とする借地契約では,期間が満了しても,建物があれば法定更新があり,借地人が更新を請求すると同一条件で借地契約が更新されます。借地権者が期間満了後に土地の使用を継続しているときも同じです。

この場合,土地所有者は,遅滞なく異議を述べ,しかもその異議に正当事由がなければ借地契約を終了させることが出来ません。

正当事由の判断要素は,

①土地所有者及び借地人が土地の使用を必要とする事情

 正当事由の主たる判断要素になります。

 借地上の建物賃借人の事情は特段の事情の無い限り借地人側の事情として斟酌されません。

②借地に関する従前の経過

 借地人に債務不履行があっても,信頼関係を破壊する程度に至っていない場合には契約解除は認められませんが,更新拒絶の正当事由の一つの判断要素にはなります。

③土地の利用状況

④財産上の給付

 立退料の提供,代替土地・建物の提供があります。

 財産給付の提供なしに更新拒絶をするのは難しいようですが,立退料の金額は必ずしも借地権の評価額となるわけではなく,他の事情との総合考慮で決まりますので,更新拒絶も検討の余地があるかもしれません。

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